住宅ローン金利の上昇により、多くの国で住宅購入の経済的持続可能性が崩壊しており、多くの場合2021年と比較して3倍となっています。その一方で、このセクターは長期的な傾向にさらされており、常に変化する運命にあります。 。ピクテ・アセット・マネジメントの機関責任者、ジャンバティスタ・キアレリ氏による分析
欧州では制限的な金融政策により金利が急速に上昇し、18カ月も経たないうちにマイナス金利から4.50％まで上昇した。この増加は、新しい不動産住宅ローンに大きな影響を与えましたが、不動産市場の大部分にはまだ移転されていません。不動産は通常、経済ショックに最も遅れて反応するセクターの一つであり、これまでのところ価格と収益が絶え間なく上昇することで支えられてきた。しかし、この市場のすべてのセグメントにとってこれまでの有利な環境は終わったようであり、その後はより大きな不確実性の時代が続くと予想されます。特に、今後 10 年間の不動産収益はより大きなばらつきを示す可能性が高く、世界的に価値を生み出す機会も大きくなるはずです。
不動産セクターの経年変化
金利に関連する経済的側面を超えて、このセクターはテクノロジー、人口動態、グリーントランジションに依存する一連の長期的な変化に巻き込まれています。好みは国ごとに異なるものの、パンデミックによって引き起こされた新しい仕事の習慣が長期にわたって続くことが証明されていることを考慮する必要はありません。これに関連して、当社は付加価値戦略の採用が機関投資家にとって最良の見通しをもたらすと信じています。 「購入、修理、売却」は付加価値アプローチの一般的な前提であり、本質的にリスクが高く、リターンは主に高度なアクティブ運用を通じて得られる資産価値の増加に依存します。このような戦略の目的は、賃貸キャッシュ フローが安定し、不動産の付加価値が確保された後に、不動産資産をコア/コア プラス商品に変えることです。
一般的な背景: イタリアとヨーロッパの不動産市場
2023 年の第 2 四半期には、歳入庁の不動産市場観測所は 3 四半期連続でマイナス傾向を示しています。売上高は前年同期比で 16% 減少しましたが、新年の売上高は全体的に減少幅を縮小しました。販売期間は 5.5 か月から 5.8 か月に延長され、40.9% にも達しました。この縮小は住宅ローン金利の上昇に直接起因しており、金利は1年でほぼ2倍となり、現在は4.31%となっている。住宅ローンの需要が 33% 減少したのは偶然ではありません。 2021年と比較して3倍となった住宅ローン金利の上昇により、住宅購入の経済的持続可能性は多くの国で事実上崩壊している。まだ底に達していない下り。一方で、不動産危機は、あらゆる危機と同様、投資家にとって興味深い購入の機会も生み出します。
付加価値戦略
現在の住宅市場の状況は、付加価値投資アプローチを導入するのに理想的です。特に、付加価値戦略に最適な不動産は、一般的に管理が不十分で、空室の問題やメンテナンスの遅れやギャップが存在します。さらに、経済シナリオを考慮すると、所有者は債務の借り換えに問題を抱えたり、流通市場で資産を割引価格で売却せざるを得なくなったりする可能性があり、最終的には売り手となる可能性があります。 「問題のある」不動産が特定されると、投資家は最大の価値を獲得することを目的とした、本当の戦略的変更である資産の完全な再構築プログラムに着手します。最終的な目標は、不動産が完全に安定し、その価値が大幅に増加した後に投資を終了することです。
このようなアプローチにはリスクも伴うことを強調しておく価値があります。実際、戦略の成功は、特定された問題に効果的かつ迅速に対処し、短期間で不動産の価値を増加させることができる投資家の能力にかかっています。実行が停滞すると、全体的にマイナスの結果となって資産を売却しなければならないという現実的な危険性があります。これは、付加価値戦略に固有のリスクとリターンの微妙なバランスを浮き彫りにしています。現在、エンドユーザーの需要も変化しているため、不動産セクターへの投資機会は拡大しています。実際、一方では、より効率的で環境に優しい商業用建物や住宅用建物への需要が高まっており、他方では、新しいテクノロジーにより、人々はますますハイブリッドな居住環境と作業環境を求めるようになっています。この変化する状況において、付加価値のある不動産ポートフォリオは間違いなくこれらの機会を活用する方法を提供します。実際、これらの投資は安全な長期レンタルから恩恵を受けるだけでなく、建物の改修、位置変更、再開発を通じて収益を増加させる可能性も提供します。
不動産の新たなチャンス：緑化から新たな社会性へ
BREEAM (建築研究施設環境評価手法) や LEED (エネルギーと環境設計におけるリーダーシップ) などの持続可能性認証の重要性が高まっていることにより、ヨーロッパの不動産市場、特にオフィス不動産セグメントや住宅市場に顕著なグリーンプレミアムが生まれていますが、物流やホスピタリティ分野でも。
ヨーロッパでは建物が地域の総エネルギー消費量の 40%、CO2 排出量の 36%、電力使用量の半分以上を占めていることを考えると、今日の不動産セクターはネットゼロ目標を達成する上で重要な役割を果たしています。現在の構造物のかなりの部分が老朽化しているという事実から生じる消費（40％は1960年以前に建設され、90％は1990年以前に建設された）。これらの不動産を改修することは、新しい不動産を建設するよりも確実に効率的です。実際、2 番目のケースでは、そのプロセスでは最初のケースの 3 倍の CO2 排出量が必要になります。しかし、欧州の不動産市場をより環境に優しいアプローチに向けようとする規制当局の唯一の取り組みではありません。持続可能性の高い認証を受けた建物に投資する企業は、環境目標に貢献するだけでなく、エネルギー削減による運営コストの削減の恩恵も受けられるからです。消費と販売価格とレンタル価格の上昇。経済指標の改善は、ますます多くの機関投資家が現在「グリーン」建設のみに投資するようになっており、そのため「付加価値」ファンドが行うあらゆる改修に対する潜在的な市場を生み出しているという事実を部分的に反映している。不動産のグリーン化における当社の経験は、プライベート・エクイティの収益も生み出すことができます。
不動産市場で進行中のトレンドの変化の中で、私たちはまた、パンデミックがスペースを借りる人とそれを使用する人の間、そして建物の種類と居住者のニーズの間の乖離が拡大するきっかけとなったことも見てきました。オフィスはより柔軟であり、頻繁に職場を訪れるさまざまな人々がニーズに応じて出会えるよう、より大きな共用エリアを設けることを目指す必要があります。この意味では、首都からそれほど遠くない中規模都市（バーミンガム、マンチェスター、ヨーテボリ、リヨン）は、生活、仕事、交通費に関して利便性が向上するため、スマートワーキングの普及から恩恵を受ける可能性があります。
最後に、付加価値戦略を活用できるもう 1 つの重要なセグメントは、電子商取引サポート ロジスティクスです。 CBRE (CBRE Research、CBRE Econometric Advisors) が実施した調査によると、オンライン売上が 10 億ドル増加するごとに、116,000 平方メートルの追加物流スペースが必要ですが、小売店の数も減少します (これにより、目的地の「用途」が変化することになります)。したがって、不動産の再構築と積極的な管理のプロセスを通じて、堅固な中核資産に投資することで、付加価値不動産戦略は、魅力的な収益、持続可能な収入源、排出量改善への長期的な貢献、および一定の保護を提供することができます。インフレから。
これは、Sun, 03 Dec 2023 07:09:04 +0000 の https://www.startmag.it/economia/mercato-immobiliare-greenification/ で Start Magazine に公開された記事の自動翻訳です。