カントリー・ガーデン：さらに深刻な不動産危機は中国経済を脅かすのか？ウォール・ストリート・ジャーナルの詳細な分析
2年前、負債を抱えたデベロッパーの中国恒大集団が破産状態に陥り、国の不動産バブルが崩壊し、デベロッパーの破産と企業損失の連鎖が始まった。業界の問題が中国経済の足を引っ張っている。現在、中国最大の民間不動産開発会社カントリー・ガーデンは生き残りに苦戦している。放蕩習慣によって沈没した恒大とは異なり、カントリー・ガーデンの問題は投資家や住宅購入者が同セクターから撤退したことに起因している。
田園地帯と中国の危機
その財政難は、経済と政治家にとって、2021年の恒大の債務不履行よりもはるかに大きな問題を引き起こす可能性がある。カントリー・ガーデンは、その巨大な拠点の多くを、最良の時代に中国の成長の原動力となってきた田舎町や工業地帯に集中させてきた。 。これらの地域は現在、国家財政の逼迫と加速する住民流出に悩まされており、大手開発業者の失敗の影響を吸収することが困難になっている。
中国経済も、今年初めの新型コロナウイルス感染症後の一時的な経済活動再開後、多くの面で低迷している。
エコノミストらは、住宅業界の問題が消費者信頼感にさらなる打撃を与え、すでに長期化している住宅不況が長引くだろうと予測している。不動産セクターと関連産業は中国の国内総生産の約 4 分の 1 を占めています。
ハーバード大学の経済学教授ケネス・ロゴフ氏は「業界全体が困難に陥っている」と述べ、特に中小規模の都市で問題が深刻だと付け加えた。同氏は、長年にわたる過剰建設により住宅の大幅な供給過剰が生じており、住宅市場の調整が必要になるだろうと付け加えた。 「中国人の富のほとんどが崩壊する可能性があるため、中国人がパニック状態に陥るのをどのように防ぐことができますか?それは簡単ではありません」とロゴフ氏は語った。
6月30日の時点で、カントリー・ガーデンは数百万戸の住宅を含む3,000以上の不動産プロジェクトに携わっている。売却したが引き渡されていない住宅、供給業者への負債、銀行債務、債券などを含む負債は1860億ドル相当だった。これらの義務のほとんどは 1 年以内に期限切れになります。
同社は、不動産プロジェクトやその他の資産の一部の価値を評価損にしたことにより、上半期に70億ドルという過去最高の損失を計上した。
Country Garden の支払いと販売の仕組み
先月、同社は2ドル債の利息2,250万ドルを債務不履行に陥れたが、30日間の猶予期間が終わる前に債務不履行を回避するのに十分な現金をかき集めた。カントリー・ガーデンの中国本土の債権者は、人民元建て債務の一部について支払い猶予を認め、開発会社が流動性問題を解決するための時間を稼ぐのに役立った。
カントリー・ガーデンの８月の新築住宅販売額は前年同月比７０％減、金額にして１１億ドル相当となった。アナリストらによると、売上が回復しなければ、メーカーはデフォルトに陥る危険があるという。
カントリー ガーデンは、中国の広東省南部の村で 8 人兄弟の家族で育った Yeung Kwok Keung さん（68 歳）によって 1990 年代に設立されました。同社の本社には、元のオフィスの等身大のレプリカである小さなレンガ造りの家があり、壁の上に木の幹が金属屋根を支えています。近くの看板には「強い中国がなければ、今日のカントリーガーデンは存在しなかったでしょう。」と書かれています。
2000 年代半ばまでに、同社は全国各地でタウンハウス、コンドミニアム、複合用途開発を含む住宅プロジェクトを建設していました。ホテルの所有・運営も行っていました。
長年にわたり、カントリー ガーデンは小規模都市を中心に拡大してきました。研究者らは、国内総生産、人口規模と人口密度、その他の要因に基づいて、中国の 600 以上の都市をバンドにグループ化しています。北京、上海、深センなどの最も裕福な都市は第 1 層に位置します。 5 番目の括弧内の人々は最も貧しいとみなされます。
カントリー・ガーデンは、2015年に始まった中国の下級都市再開発プログラムの恩恵を受け、住民に新しい住宅やその購入資金を提供した。さらに、より大規模で物価の高い都市に住む人々向けに、地方のアパートをマーケティングおよび販売しました。
2016 年、開発業者の契約売上高は 2 倍以上に増加し、その後 5 年間で 5,000 億元を超えました。これは現在の為替レートで 690 億ドル以上に相当します。
過去 10 年間にわたり、カントリー ガーデンは住宅を建設するために 3,000 区画以上の土地を購入してきました。 Wind での同社の土地販売記録の分析によると、これらには中国のすべての 3 級都市、4 級都市の 86%、5 級都市の 44% の土地が含まれています。これに対し、恒大は中国の四級都市の約3分の1、五級都市の12％に土地を所有していた。
同社は投資家に対し、下位都市で立ち上げられたプロジェクトは裕福な都市でのプロジェクトよりもはるかに高い投資収益をもたらしたと語った。
債務を抱えている中国の省と都市
中国南部の広東省にある人口約340万人の第四級工業都市である韶関市に、カントリー・ガーデンは昨年全国トップ100プロジェクトに入った4つの大規模集合住宅を建設した。最大のものは、数千の住宅ユニット、ホテル、いくつかの保育園、いくつかの診療所を備えるように設計されました。 1,500 平方フィートの 3 ベッドルームのコンドミニアムが最近、10 万ドル弱で売りに出されています。
かつては収入の多くをカントリー・ガーデンや他の民間開発業者への土地販売から得ていた市と郡の政府は、すでに取引のピンチを感じている。
一部の弱体な州や都市は多額の債務に直面している。多くの貧しい都市では、市民の収入は低く安定性が低く、地方政府の予算と財政はより逼迫しています。住宅販売と価格は、北京や上海などの裕福な都市よりも国内の経済的に弱い地域でより急激に下落した。
バークレイズのアナリストらは9月のメモで「カントリー・ガーデンは中国の大量住宅と都市化の歴史の代名詞だった」と述べ、同社は恒大ほど負債を抱えておらず、住宅危機を乗り切ることが期待されていると付け加えた。建設業者が先月債務の支払いに困難を抱えたとき、「市場に残っていたわずかな信頼が揺るがされた」と彼らは付け加えた。
ソシエテ・ジェネラルの中国エコノミスト、ミシェル・ラム氏は「中国の家庭はもはや住宅建設を安全な投資とは考えていない」と述べた。同研究者によると、現在、中国の住宅販売総額の3分の1を民間建設業者が占めているという。
2022年、恒大の債務不履行は不動産市場で連鎖反応を引き起こし、3大民間事業者の1つであるサナック・チャイナを含む他の開発業者数十社を破産させた。
信頼の危機
投資家と銀行は撤退し、市場全体に信頼の危機が広がり始めた。今年の初め時点では、カントリー・ガーデン社は依然としてドル建て債券を販売できる数少ない不動産会社の一つだった。同社は財務状況は良好だとし、危機を乗り越えられると確信していると述べた。
中国の不動産崩壊が深刻化する中、中国当局は昨年半ば、カントリー・ガーデンと他の数社の民間開発業者に支援を与え、資金調達を支援し、国内債券販売を支援した。秋になると投資家は再び弱気に転じ、カントリー・ガーデン社の債券は深刻なディストレスト・レベルにまで急落した。
カントリー・ガーデンとその部門は現金を調達するために資産の売却を開始しており、例えば、広州市のショッピングモールの株式を魚のマリネ料理で有名なレストランチェーンに売却したり、人気の住宅地である有名な広州アジア競技大会都市の株式を売却したりしている。 2010 年のアジア競技大会のために国営開発業者に建設された複合施設。
2022年後半、中国は不動産市場を活性化するための新たな16項目の計画を発表した。州立銀行はカントリー・ガーデンを含む「モデル開発者」グループに十分な融資を提供すると約束している。投資家が債券と株価を押し上げたことで、開発会社は香港で再び資金を調達できるようになった。
経済活動の再開により、全米の住宅販売も増加した。今年初めの数カ月は上昇傾向にあり、カントリー・ガーデンの幹部らは最悪の事態は終わったと楽観的になった。
カントリーガーデンの楊輝燕社長は4月、不動産市場が急成長期から安定期に移行する中で同社を率いる「責任の重さ」を感じていると開発会社の年次報告書の中で述べた。
開発業者は公売で土地の購入を再開し、最悪の危機は終わったとの自信を示した。
その瞬間は不機嫌であることが判明した。同月、住宅販売は再び落ち込み始め、減少が続いている。投資家はその会社の株や社債を投げ売りした。
先月、主催者は投資家に対し、確かに事業を継続することはできないが、諦めてはいないと語った。同社はまた、先行販売した住宅を完成させて引き渡すことが優先事項であると述べた。これにより、エスクロー口座に現在拘束されている現金が解放され、その資金を借金の返済に充てられるようになる可能性がある。
一方、8月中旬、中国恒大はニューヨークで破産法第15条の適用を申請し、世界最大規模かつ最も複雑な債務再編のゴールラインに近づいた。同社株は19カ月の取引停止を経て、8月28日に取引を再開した。その日は79％下落した。
中国当局は最近、売り上げを伸ばすために住宅購入を容易にしている。特別な給付金や補助金が付くカテゴリーである初めての住宅購入者の定義を拡大し、1軒目と2軒目の住宅を購入する際の頭金率を引き下げた。
これにより、潜在的な住宅購入者が北京、上海、その他の一流都市の不動産ショールームに戻ってきました。 「このサイクルの終わりには、大都市の販売は安定し、さらには回復するだろうが、多くの中小規模都市にとっての最善のシナリオは、不動産販売がこれ以上悪化しないことだ」と、同紙の首席エコノミスト、ティン・ルー氏は述べた。中国担当は野村。
中国の信用調査会社YY格付けの創設者ヤオ・ユー氏は、カントリー・ガーデンがデフォルトを回避したとしても、事業規模を大幅に縮小する必要があると述べた。同氏によれば、さらなる売上の減少は避けられないという。 「中国の巨大企業が私営で経営する時代は終わった」と同氏は語った。
(eprcomunicazione プレスレビューより抜粋)
これは、Sun, 24 Sep 2023 05:29:58 +0000 の https://www.startmag.it/mondo/crisi-country-garden-cina/ で Start Magazine に公開された記事の自動翻訳です。