米国の商業用不動産：価値の最初の下落は雪だるま式に発生し、地方銀行を巻き込む可能性がある

商業用不動産（CRE）では資産価値が急落している。商業不動産所有者にとって小規模銀行や地方銀行が主な信用源であるため、状況はさらに悪化している。過去３カ月間、これらの銀行は金融混乱の震源地にあり、ＣＲＥに責任がある可能性がある。

ブルームバーグはムーディーズ・アナリティクスの最新データを引用し、それによると第1四半期のCRE価格は10年以上ぶりに下落した。地方銀行危機が四半期後半に発生し、第2四半期に信用収縮を引き起こしたことを考えると、不吉な兆候だ。

ムーディーズは、裁判所の取引記録により、同四半期のCRE市場が集合住宅やオフィスビルを中心に約1％下落したことが明らかになったと述べた。

商業用不動産の価値

モルガン・スタンレー・ウェルス・マネジメントの最高投資責任者であるリサ・シャレット氏は、「 CRE価格のピーク・ツー・ピークの下落率は40％に達する可能性があり、大金融危機時よりもさらに悪化する可能性がある」と考えている。

シャレット氏は、「2兆9000億ドルの商業用住宅ローンの50％以上は、今後24カ月間に再交渉が必要となるだろう。その際、新たな貸出金利は350～450ベーシスポイント上昇する可能性が高い」と警告した。

商業用住宅ローンの価値がこのように劇的に下落する可能性を無視するわけではありませんが、そのような下落が生じた場合には連邦準備制度が金利を引き下げる可能性が高いことに留意することが重要です。

問題を複雑にしているのは、大手銀行と比較して小規模銀行がCRE融資の大部分を占めていることを示したJPモルガンの分析である。以下に示すように、2023 年 2 月の時点で、集合住宅ローン、農地ローン、住宅ローンを除く CRE 融資総額の 70% を小規模銀行が占めることになります。

先週、連邦準備理事会（FRB）の半期金融安定報告書は、「住宅価値の修正規模は相当なものになる可能性があり、したがって信用損失につながる可能性がある」と述べた。

FRB監視担当副議長のマイケル・バー氏は火曜日、議員に対し「商業用不動産のリスク」に警戒するよう指示した。

地銀の大失敗で融資基準が大幅に厳格化されたことが価格下落の要因となっている。これは銀行融資の大幅な減速を意味し、商業用不動産顧客の借り換えがより困難になる。さらに悪いのは、今後5年間で数兆ドル規模のCRE債務満期の壁があることだ。

キャピタル・エコノミクスの北米首席エコノミスト、ポール・アシュワース氏は「悪循環」が進行していると説明した。貿易信用の削減は消費者信用も低下させ、その結果、小売売上高の減少や貿易信用のさらなる減少など、完全な亀裂につながるだろう。ただし、価格はさらに 10% 下落すると予測されています。

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